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美國容積率銀行調控城市更新的運作模式研究 GUCA期刊分享

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1961年由傑拉爾德·勞埃德(Gerald Lloyd)提出的發展權轉移制度(TDR: Transfer of Development Right),是指將土地發展權從限制開發地塊轉移到鼓勵開發地塊,利用市場力量保護資源並促進城市或區域的發展。

發展權轉移制度被廣泛應用於歷史文化遺跡保護、農田耕地保護、自然環境資源保護、城市基礎設施建設等領域,但是由於發展權轉移制度本身的復雜性,給項目實施帶來很多不確定性及困難,導致項目成功率較低,因此有了容積率銀行的誕生。

容積率銀行是針對空間權項目在應用中遇到的困難而產生的壹種規劃管理工具,即將容積率作為壹種特殊的不動產,以虛擬貨幣的方式由政府或其他非營利機構購買儲存,再視開發需求進行分配或轉讓。

容積率銀行的職能包括:建立估價標準,為空間權市場的公平穩定提供保證;調節開發市場,促進供需平衡,調節市場時間差問題;作為管理者,統籌開發市場,提高項目效率;作為信息資源庫,提供交易平臺;建立種子循環基金,促進資源保護;作為宣傳者,推廣空間權項目等。

   

容積率銀行將空間權貨幣化,形成購買容積率銷售容積率的運作模式。以紐約市南街海港歷史保護特別區為例,1972年為保護富爾頓街漁業市場周邊擁有兩百余年歷史的建築街區,設立第壹個應用發展權轉移技術的特區。明確規定了容積率送出區和接收區,位於歷史街區周邊的開發用地可以通過接收歷史街區地塊未利用容積率而實現最高達21.6的開發容積率。

1970年代曼哈頓下城區的辦公樓市場並不景氣,幾乎少有開發商願意接收歷史街區地塊被轉移的發展權,但歷史街區又亟須被保護下來,因此南街海港博物館開始向大通銀行和花旗銀行兩大銀行借貸,以解博物館修復和建設的燃眉之急。

在隨後的十幾年中,房地產市場依舊蕭條,歷史建築的空間權始終沒有開發商願意購買,而銀行的貸款又即將期滿,面臨著還貸的危機,南街海港博物館決定將其未利用的空間權直接抵押給銀行,以償還貸款,因此而誕生了最初的容積率銀行。在容積率銀行的協調下,南街海港博物館的負債清零,並有能力繼續融資用於未來博物館的建設,銀行則在之後的開發旺盛期,陸續以高價出售空間權,從中獲取了可觀的收益。

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